Nous avons pour vous analyser en détails le marché de l’immobilier au Portugal, comme vous le savez, le secteur de l’immobilier au Portugal ne manque pas d’atout pour les résidences secondaire ou principale. De plus en plus d’investisseur français se lance dans cette opération, pour passer une retraite au calme ou renouer avec leurs origines. Cependant les règles d’installation sont différentes de la France. Même si le Portugal est un pays européen et développé, les règles sont différentes et il y a parfois des pièges à éviter. Il faut donc être attentif et prendre quelques précautions d’usages. N’hésitez pas à vous faire conseiller.
Les taxes et les impôts
Pour acquérir un bien au Portugal, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale qui vous fournira une NIF. Il y a deux options :
Si vous n’êtes pas résident portugais et que vous êtes absent plus de 6 mois sur le territoire alors vous devrez passer par un représentant qui lui est domicilié au Portugal (la nationalité ne jouant pas)
Si vous êtes résident alors la nomination est facultative.
Cependant l’acquisition d’un bien immobilier est soumise à une taxe municipale sur les transactions financières. On appelle cela le droit de timbre.
C’est un import variable qui dépend essentiellement du type d’habitation. Il peut varier en effet de 0 à 6 % en fonction du prix du contrat.
Le droit de timbre comprend les frais administratif de constitution des actes de vente et de propriété.
Soit 0.8% du prix de la vente du bien.
Vous devez donc impérativement payer avant la signature du bien.
Subrogation et avocats
Attention, attention c’est le point le plus sensible lors de l’achat d’un bien immobilier. Il faut comprendre et surtout prendre en considération la loi de subrogation.
Subrogation qu’est-ce que c’est ?
Le mot subrogation exprime une idée de remplacement. Ce mot a deux sens : subrogation réelle et subrogation personnelle.
Quand il y a subrogation réelle, un bien remplace un autre bien dans un patrimoine.
Dans la subrogation personnelle, une personne en remplace une autre comme créancière dans un rapport d’obligation. La subrogation personnelle est envisagée par le Code Civil comme une modalité de paiement. Elle est également une modalité de la cession de créance. Le tiers qui règle une dette éteint une obligation à l’égard du créancier, mais peut également acquérir la créance. La subrogation personnelle présente plusieurs aspects : légal ou conventionnel, mais elle produit toujours les mêmes effets.
Au Portugal :
On transmet les créances du vendeur à l’acheteur, c’est-à-dire que si le vendeur à des dettes et qu’elles sont comprises dans la valeur du bien (hypothèque etc…) alors elles deviennent à la charge de l’acheteur. Il est désormais impératif de consulter un avocat spécialisé pour éviter les mauvaises surprises et faire un état lieu complet des dettes transmises à votre charge. Pour information il est obligé de passer par un avocat spécialisé pour établir le contrat de vente. Il vérifiera par lui-même l’état de la subrogation auprès d’un établissement spécialisé et déterminera le montant de l’acompte pour l’achat d’un bien. Une fois tous les éléments en place, il fixera une date de signature pour le notaire. Qui plus est, avec le recours d’un avocat vous ne pourrez pas vous faire avoir par l’achat d’un bien illégal (un piège répandu au Portugal) pour exemple une maison qui n’a jamais obtenu de permis de conduire. L’avocat se chargera aussi de vérifier les garanties constatées lors de la vente et donc d’éviter un bien déjà vendu !
Annulation d’achat
Au Portugal si vous renoncez à votre propriété après la signature du compromis d’achat alors vous perdez votre acompte. Par exemple si l’acompte est de 20%, c’est le vendeur qui en bénéficiera.
La succession de votre bien
Il n’existe plus depuis quelque temps d’import sur les successions pour les portugais. Les conjoints et descendants sont exonérés d’impôts par contre si vous n’avez pas la nationalité portugaise le droit de timbre est fixé à 10% de la valeur du bien).
Elle a été mise en place pour éviter la double imposition avec la France (essentiellement). Un résident français est susceptible de payer des impôts sur un bien au Portugal
En conclusion, vous devez vous renseigner sur lors de l’achat d’un bien et sur les différents piège à éviter.
